Снос перегородки или расширение санузла кажутся бытовой задачей до того момента, пока речь не заходит о документах. Изменения, которые меняют конфигурацию помещений, в Украине нужно оформлять официально. Иначе квартиру потом сложно продать, подарить, передать по наследству или использовать как залог по ипотеке.
Ниже разобрано, в каких случаях разрешение нужно, куда обращаться, какие документы собирать и в каком порядке двигаться.
Нужно ли разрешение на перепланировку квартиры?
Не всегда. Постановление Кабинета Министров № 406 от 07.06.2017 утвердило перечень строительных работ, которые не требуют документов на их выполнение и после которых объект не принимается в эксплуатацию.
В этот перечень прямо включены работы по переоборудованию и перепланировке жилого дома и жилого помещения, если они не затрагивают несущие конструкции и инженерные системы общего пользования.
Без разрешительных документов можно выполнять:
- замену обоев, напольного покрытия, дверей в существующих проёмах;
- перестановку сантехники в пределах санузла без переноса общих стояков;
- замену существующих заполнений оконных, балконных и дверных проёмов;
- работы по внутренним системам отопления, вентиляции, водоснабжения и водоотведения в пределах квартиры.
Результат таких работ нужно отразить в техническом паспорте, но разрешение и ввод в эксплуатацию не оформляются.
Чем перепланировка отличается от реконструкции?
Это ключевое различие, от которого зависит весь дальнейший маршрут. Если работы выходят за пределы перечня из Постановления № 406, они квалифицируются как реконструкция, а она требует разрешительных документов и ввода в эксплуатацию.
Реконструкцией работы становятся, когда затрагивают:
- несущие стены, балки, перекрытия;
- инженерные коммуникации общего пользования: стояки, вентиляционные каналы, газовые сети;
- расположение мокрых зон, кухни, санузла за пределами их существующих границ;
- балконы, лоджии, фасад здания.
Если неизвестно, относится ли перегородка к несущим конструкциям, это определяют по проектной документации дома. Когда документации нет или в квартире уже выполнялись работы, проводится обследование технического состояния зданий и сооружений, и заключение по его результатам показывает, какие элементы работают на нагрузку.
Если работы касаются общего имущества дома, дополнительно понадобится согласие совладельцев многоквартирного дома или решение ОСМД.
Какие ограничения действуют по кухне и газу?
Газифицированную кухню объединять с жилой комнатой нельзя: между ними должна оставаться плотная перегородка. Это ограничение сохраняется и сейчас.
При этом ДБН В.2.2-15:2019 «Жилые дома. Основные положения» разрешает проектировать кухни-ниши и кухни-гостиные в квартирах с двумя и более комнатами. Условия два: электрическая плита вместо газовой и механическая приточно-вытяжная вентиляция.
Отдельно стоит учитывать требования к сигнализаторам загазованности. Согласно ДБН по газоснабжению, их устанавливают в помещениях с газовым оборудованием, продукты сгорания которого отводятся через дымовые каналы.
Куда обращаться для оформления?
Единого «одного окна» нет: маршрут зависит от объёма работ.
ДИАМ и местные органы ДАБК
Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины (ДИАМ) работает с сентября 2021 года вместо ликвидированной ДАБИ. Параллельно действуют местные органы архитектурно-строительного контроля при городских советах (ДАБК).
В 2026 году на портале «Дия» заработала возможность самостоятельно выбирать орган контроля. Для объектов классов последствий СС1 и СС2 заказчик указывает, куда подавать документы: в местный ДАБК по месту расположения объекта или в ДИАМ.
ЦПАУ и портал «Дия»
Большую часть документов подают через Центр предоставления административных услуг (ЦПАУ) или электронный кабинет застройщика на портале «Дия». Через «Дию» доступна онлайн-подача уведомления о начале строительных работ по объектам СС1, отслеживание статуса заявки и получение части разрешительных документов.
Документы направляются в выбранный орган через Единую государственную электронную систему в сфере строительства (ЕГЭССС).
Сертифицированный инженер по технической инвентаризации
Этот специалист выезжает на объект и оформляет технический паспорт квартиры. Данные о паспорте вносятся в ЕГЭССС, документ получает регистрационный номер и QR-код для проверки подлинности.
Паспорта, изготовленные после запуска реестра, подлежат обязательной регистрации. Если при сделке выяснится, что документа в системе нет, нотариус или регистратор вправе запросить подтверждение данных, и оформление затянется.
Управление градостроительства и архитектуры
В Киеве это профильное Управление КГГА. К нему обращаются по сложным объектам, например в исторической застройке или над линиями метрополитена.
Какие документы нужны для перепланировки квартиры?
Базовый комплект почти всегда одинаковый:
- актуальный технический паспорт квартиры;
- документ о праве собственности и выписка из Государственного реестра имущественных прав;
- эскиз перепланировки для несложных случаев либо проект от организации с соответствующей лицензией, если затрагиваются конструкции или коммуникации;
- письменное согласие совершеннолетних совладельцев квартиры;
- решение ОСМД или согласие совладельцев дома, если работы касаются общего имущества;
- технические условия от поставщиков коммуникаций при необходимости.
Если технический паспорт устарел или его нет, процедура начинается не с проекта. Сначала нужно сделать техпаспорт на квартиру в Киеве или в том городе, где находится объект, и только после этого обращаться к проектировщику. Без актуального паспорта проектировщику не от чего отталкиваться, а орган контроля документы не примет.
Для нежилых помещений в жилых домах (магазинов, офисов, кабинетов услуг) действует отдельная процедура, и технический паспорт оформляется с учётом функционального назначения помещения.
Что такое класс последствий СС1, СС2 и СС3?
Класс последствий (ответственности) определяет, какой разрешительный документ понадобится и чем будет оформлен ввод в эксплуатацию:
- СС1, незначительные последствия. Достаточно уведомления о начале строительных работ, а ввод в эксплуатацию оформляется декларацией о готовности объекта;
- СС2, средние последствия. Нужен проект и разрешение на выполнение строительных работ, а ввод в эксплуатацию оформляется сертификатом, а не декларацией;
- СС3, значительные последствия. Также требует разрешения и сертификата; для отдельных квартир встречается редко и характерен для масштабных реконструкций.
Класс определяется для объекта строительства по государственным строительным нормам, и рассчитывает его проектировщик при разработке документации, а не сам собственник. Если работы не затрагивают конструкции и общие коммуникации, классификация не применяется: оформление сводится к обновлению технического паспорта.
В каком порядке проходит оформление реконструкции?
Усреднённый алгоритм выглядит так:
- Заказать актуальный технический паспорт у сертифицированного инженера.
- Согласовать планы с ОСМД или совладельцами, если этого требует характер работ.
- Заказать проект в проектной организации.
- Получить технические условия, если затрагиваются коммуникации.
- Подать через «Дию» или ЦПАУ уведомление о начале строительных работ (СС1) либо заявление на разрешение (СС2 и СС3). Начинать работы можно только после подачи уведомления или получения разрешения.
- Выполнить работы строго по проекту, фиксируя скрытые работы соответствующими актами.
- Подать декларацию о готовности объекта к эксплуатации (СС1) или получить сертификат (СС2 и СС3).
- Обновить технический паспорт и внести изменения в Государственный реестр имущественных прав.
Если пропустить любой из этапов, узаконивать изменения придётся через суд.
Какие особенности в Киеве?
Старый фонд, исторические здания, дома над линиями метро имеют дополнительные ограничения.
Если квартира расположена в здании, которое является памятником архитектуры, потребуется отдельное согласование с органами охраны культурного наследия. На это стоит закладывать дополнительное время.
В новостройках застройщики часто передают квартиры со свободной планировкой, но это не отменяет оформления. Фактическое расположение перегородок должно совпадать с документами, иначе банк не примет квартиру в залог, а покупатель откажется от сделки.
Что грозит за самовольную перепланировку?
Для собственника-физического лица ответственность установлена статьёй 96 Кодекса Украины об административных правонарушениях. За нарушение строительных норм и проектных решений штраф составляет от 50 до 100 необлагаемых минимумов, а за выполнение работ на объекте СС1 без разрешительного документа — от 500 до 600 необлагаемых минимумов. При повторном нарушении в течение года суммы увеличиваются.
Штрафы по Закону № 208/94-ВР, где суммы измеряются прожиточными минимумами, применяются к субъектам градостроительства: юридическим лицам и физическим лицам-предпринимателям. К обычному собственнику квартиры они не применяются.
Отдельный риск не связан со штрафами: соседи или ОСМД вправе обратиться в суд, и тогда собственника могут обязать вернуть помещение в исходное состояние за свой счёт.
Самые частые ошибки:
- начинают ремонт, не оформив документы;
- сносят перегородку, которая оказывается несущей;
- не получают согласие совладельцев;
- не обновляют технический паспорт после работ и срывают сделку при продаже.
Что в итоге
Оформление перепланировки квартиры в Украине — это не одна бумага, а цепочка действий, объём которой зависит от характера работ. Если несущие конструкции и общие коммуникации не затрагиваются, разрешение не нужно и всё сводится к обновлению технического паспорта.
Если работы квалифицируются как реконструкция, порядок обратный привычному: сначала технический паспорт и проект, затем обращение в орган контроля через «Дию» или ЦПАУ, и только после этого начало работ.